Hipoteka przymusowa: wpis na nieruchomości dłużnika, koszt i jak ją uzyskać

Hipoteka przymusowa to ograniczone prawo rzeczowe, które wierzyciel wpisuje na nieruchomości dłużnika bez jego zgody, na podstawie tytułu, żeby uzyskać pierwszeństwo zaspokojenia z tej nieruchomości. Reguluje ją art. 109 i następne ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Różni się od hipoteki umownej tym, że nie wymaga oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego, tylko kwalifikowanego tytułu, na przykład nakazu zapłaty albo tytułu wykonawczego.

Tak. Nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym z chwilą wydania stanowi tytuł zabezpieczenia wykonalny bez nadawania klauzuli wykonalności (art. 492 par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Na tej podstawie, w związku z art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel może wpisać hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika jeszcze przed uprawomocnieniem się orzeczenia. Sama sprzedaż nieruchomości wymaga już tytułu wykonawczego, ale samo zabezpieczenie hipoteką masz od razu.

Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki przymusowej wynosi 200 zł, niezależnie od wysokości długu (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Hipoteka przymusowa nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, bo powstaje wbrew woli dłużnika na podstawie tytułu, a nie umowy. PCC płaci się tylko przy hipotece umownej: 0,1 procent zabezpieczonej kwoty albo 19 zł, gdy kwota jest nieustalona.

Tak, co do należności głównej. Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Wyjątkiem są odsetki i inne świadczenia uboczne, których po przedawnieniu z nieruchomości wyegzekwować już nie można. Hipoteka jest więc jednym z niewielu zabezpieczeń, które przeżywa przedawnienie roszczenia.

Najpierw uzyskujesz kwalifikowany tytuł: tytuł wykonawczy, postanowienie o zabezpieczeniu albo nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Następnie ustalasz numer księgi wieczystej nieruchomości dłużnika, na przykład przez wyszukiwarkę ksiąg wieczystych albo ewidencję gruntów. Potem składasz do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości wniosek na formularzu KW-WPIS, dołączasz tytuł i dowód opłaty 200 zł. Sąd dokonuje wpisu, a pierwszeństwo liczy się od chwili złożenia wniosku.

Spłacony dług powoduje wygaśnięcie hipoteki (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale wpis nie znika sam. Właściciel nieruchomości składa wniosek o wykreślenie na formularzu KW-WPIS i dołącza zgodę wierzyciela na wykreślenie, czyli tak zwany kwit mazalny potwierdzający zapłatę. Opłata wynosi 100 zł, czyli połowę opłaty za wpis (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Gdy wierzyciel odmawia zgody, pozostaje powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Hipoteka umowna powstaje za zgodą właściciela nieruchomości, który składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, i służy zwykle zabezpieczeniu kredytu jeszcze przed powstaniem długu. Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody dłużnika, na podstawie tytułu, gdy dług już istnieje i nie jest płacony. Umowna wiąże się z taksą notarialną i podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przymusowa kosztuje tylko 200 zł opłaty sądowej i nie podlega PCC.

Wierzyciel zabezpieczony hipoteką zaspokaja się odrębnie, z sumy uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości, poza zwykłą kolejnością kategorii z art. 342 Prawa upadłościowego (art. 336 tej ustawy). W praktyce oznacza to, że stoi na początku kolejki po pieniądze z tej konkretnej nieruchomości, przed większością pozostałych wierzycieli. To najważniejsza przewaga zabezpieczenia rzeczowego nad wekslem czy poręczeniem, które takiego pierwszeństwa nie dają.