W skrócie: jeśli generalny wykonawca nie płaci podwykonawcy za roboty budowlane, podwykonawca może żądać tej samej kwoty od inwestora. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (art. 647(1) KC), pod warunkiem że szczegółowy przedmiot robót został mu zgłoszony na piśmie przed ich rozpoczęciem i w ciągu 30 dni nie zgłosił sprzeciwu, albo że podwykonawca i jego zakres są wpisani w umowę inwestora z wykonawcą. Odpowiedzialność sięga wynagrodzenia z umowy podwykonawczej, ale nie więcej niż wynagrodzenie należne wykonawcy za te roboty.
Ten tekst jest dla firmy, która skończyła swój zakres, wystawiła fakturę generalnemu wykonawcy i od kilku tygodni słyszy, że „inwestor jeszcze nie zapłacił”. Nie opisujemy teorii solidarności. Opisujemy, co sprawdzić w dokumentach i w jakiej kolejności wysłać pisma, żeby pieniądze zapłacił ten, kto je ma.
Kiedy inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę podwykonawcy
Wszystko zależy od tego, czy inwestor wiedział o Tobie w sposób, który przewiduje ustawa. Od 1 czerwca 2017 r. nie wystarczy już, że widział Twoich ludzi na budowie. Liczy się jedna z dwóch dróg.
| Sposób | Co musi się stać | Skutek |
|---|---|---|
| Zgłoszenie | Wykonawca albo Ty zgłaszacie inwestorowi na piśmie szczegółowy przedmiot robót przed przystąpieniem do nich, a inwestor w ciągu 30 dni od doręczenia nie składa sprzeciwu | Inwestor odpowiada solidarnie za te roboty |
| Umowa inwestora z wykonawcą | Umowa zawarta na piśmie pod rygorem nieważności wymienia Ciebie jako podwykonawcę i szczegółowy zakres Twoich robót | Zgłoszenie nie jest potrzebne (art. 647(1) § 2 KC) |
| Sprzeciw inwestora w terminie | Inwestor w ciągu 30 dni pisemnie sprzeciwia się wykonywaniu robót przez Ciebie | Za te roboty inwestor nie odpowiada, zostaje tylko wykonawca |
| Brak zgłoszenia i brak wpisu w umowie | Inwestor wiedział nieformalnie, dostawał dziennik budowy, podpisywał protokoły | Solidarności z art. 647(1) KC nie ma |
Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647(1) § 4 KC). Mail bez kwalifikowanego podpisu elektronicznego nie jest formą pisemną. Postanowienia umowne sprzeczne z tymi zasadami są nieważne (§ 6), więc klauzula „podwykonawca nie będzie kierował roszczeń do inwestora” niczego nie zmienia.
Czy zgłoszenie można zrobić po rozpoczęciu robót
Nie dla robót już rozpoczętych. Przepis wiąże odpowiedzialność z robotami, których szczegółowy przedmiot zgłoszono przed przystąpieniem do ich wykonywania. Jeśli zgłoszenia nie było, a Ty jesteś w połowie zakresu, zgłoś na piśmie te etapy, których jeszcze nie zacząłeś, na przykład kolejną kondygnację albo kolejny budynek. Za tę część inwestor może jeszcze odpowiadać, za wykonaną już nie.
To najczęstszy błąd na rynku. Podwykonawcy zakładają, że skoro inwestor „wiedział”, to odpowiada. Od 2017 r. o wiedzy decyduje papier z datą doręczenia.
Do jakiej kwoty odpowiada inwestor
Do wysokości wynagrodzenia ustalonego w Twojej umowie z wykonawcą, ale z górnym limitem: jeśli ta kwota przekracza wynagrodzenie, które inwestor jest winien wykonawcy za te same roboty, odpowiada tylko do tego drugiego poziomu (art. 647(1) § 3 KC). W praktyce limit ma znaczenie rzadko, bo wykonawca zwykle dolicza do Twojej ceny swoją marżę.
Solidarność daje Ci wybór dłużnika. Zgodnie z art. 366 KC możesz żądać całej kwoty od wykonawcy, od inwestora albo od obu naraz, i to Ty decydujesz, od kogo ściągasz. Zapłata przez jednego zwalnia drugiego do tej kwoty.
Tego samego mechanizmu używają dalsi podwykonawcy: firma, która pracowała dla Twojego podwykonawcy, może żądać zapłaty od Ciebie, od wykonawcy i od inwestora, jeśli spełnione są te same warunki (art. 647(1) § 5 KC).
Czy solidarna odpowiedzialność inwestora obejmuje dostawcę
Nie. Przepis dotyczy wynagrodzenia za roboty budowlane. Hurtownia, która tylko dostarczyła stal, beton czy okna na budowę, zawarła umowę sprzedaży, a nie umowę o roboty, więc od inwestora zapłaty na tej podstawie nie wyegzekwuje. Inaczej jest, gdy dostawca także montuje: jeśli Twoja umowa obejmuje dostawę z montażem jako zakres robót, warto ją zgłosić jak każdy inny zakres podwykonawczy.
Jak odzyskać zapłatę od inwestora krok po kroku
- Zbierz dokumenty. Umowa z wykonawcą, zgłoszenie z dowodem doręczenia inwestorowi albo fragment umowy inwestora z wykonawcą, w którym jesteś wymieniony, protokoły odbioru i faktury z terminami płatności.
- Sprawdź, czy inwestor złożył sprzeciw. Jeśli nie było go w 30 dni od doręczenia zgłoszenia, masz podstawę.
- Policz roszczenie. Należność główna z niezapłaconych faktur plus odsetki za opóźnienie w transakcjach handlowych od dnia po terminie płatności. Kwotę sprawdzisz w kalkulatorze odsetek ustawowych za opóźnienie.
- Wyślij jedno wezwanie do obu dłużników. Adresatami są wykonawca i inwestor, w piśmie powołujesz art. 647(1) KC i dołączasz kopię zgłoszenia. Wzór takiego pisma z odsetkami złożysz w generatorze przedsądowego wezwania do zapłaty.
- Pozwij obu solidarnie. Po bezskutecznym terminie składasz pozew o zapłatę przeciwko wykonawcy i inwestorowi jako dłużnikom solidarnym. Przy fakturach i dokumentach odbioru zwykle wystarczy postępowanie nakazowe, a nakaz zapłaty egzekwujesz od tego, kto ma majątek.
Inwestor, który dostanie wezwanie z dowodem zgłoszenia, zwykle płaci szybciej niż wykonawca. Ma pieniądze przeznaczone na budowę, a to, co zapłaci Tobie, odliczy potem od wynagrodzenia wykonawcy albo odzyska od niego regresem. Wykonawca, który kombinuje z płynnością, takich środków już często nie ma.
Co zrobić, gdy zgłoszenia nie było
Nadal masz kilka dróg, tylko słabszych.
| Sytuacja | Co realnie możesz zrobić |
|---|---|
| Roboty trwają, część zakresu nierozpoczęta | Zgłoś na piśmie nierozpoczęte etapy, zażądaj od wykonawcy gwarancji zapłaty i nie wchodź na kolejny etap bez niej |
| Roboty skończone, wykonawca działa | Wezwanie, pozew i nakaz zapłaty tylko przeciwko wykonawcy, szybko, zanim inni wierzyciele zajmą konta |
| Roboty skończone, wykonawca bez majątku albo w upadłości | Zgłoszenie wierzytelności, a przy spółce z o.o. sprawdzenie odpowiedzialności członków zarządu (art. 299 KSH) |
| Zamówienie publiczne z zaakceptowaną umową podwykonawczą | Wniosek do zamawiającego o bezpośrednią zapłatę na zasadach art. 465 Prawa zamówień publicznych |
Rozsądnie jest też spojrzeć na własne kaucje zatrzymane u tego wykonawcy, bo przy kłopotach z płynnością to one wracają najpóźniej. Kiedy i jak ich żądać, opisujemy w tekście o zwrocie kaucji gwarancyjnej za roboty budowlane.
Jak nie wpaść w ten problem na następnej budowie
Solidarność inwestora działa po fakcie. Są dwa narzędzia, które działają wcześniej.
Pierwsze to gwarancja zapłaty. Podwykonawca może w każdym czasie zażądać jej od generalnego wykonawcy do wysokości niezapłaconego wynagrodzenia, z terminem co najmniej 45 dni (art. 649(3) i 649(5) KC). Jeśli jej nie dostanie, odstępuje od umowy z winy wykonawcy i zachowuje prawo do wynagrodzenia. Kwotę, termin z przesunięciem na dzień roboczy i gotowe pismo policzysz w generatorze żądania gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Umowa nie może tego prawa wyłączyć.
Drugie to zabezpieczenie w samej umowie. Przy dużym kontrakcie z nowym wykonawcą rozsądne jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji do określonej kwoty, które sporządza się w formie aktu notarialnego. Wtedy w razie braku zapłaty idziesz po klauzulę wykonalności zamiast do procesu. Termin u rejenta łatwiej zaplanować, jeśli wcześniej porównasz notariuszy i ich wolne terminy, a jak takie oświadczenie wygląda i ile kosztuje, pokazujemy na stronie o oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.
Do tego dochodzi zwykła higiena należności: termin płatności każdej faktury częściowej zapisany w jednym miejscu, przypomnienie przed terminem, wezwanie dzień po nim. Firma, która robi dla trzech generalnych wykonawców na pięciu budowach, nie ogarnie tego w arkuszu, a spóźnienie o miesiąc z wezwaniem oznacza miesiąc, w którym inni wierzyciele wykonawcy są szybsi. Tym zajmuje się windykacja w budownictwie prowadzona w Windykator.ai: każda faktura jako osobna sprawa, automatyczne przypomnienia i wezwania z odsetkami, historia pism do wykonawcy i inwestora w jednym miejscu, stały abonament bez prowizji od odzyskanych kwot.
Najczęstsze pytania podwykonawców
Czy inwestor może odmówić zapłaty, bo zapłacił już wykonawcy? Nie, jeśli odpowiada solidarnie. Zapłata wykonawcy nie gasi Twojego roszczenia wobec inwestora. Dlatego inwestorzy coraz częściej żądają od wykonawców oświadczeń podwykonawców o otrzymaniu zapłaty przed zapłatą faktury.
Czy mogę pozwać samego inwestora, bez wykonawcy? Tak. Przy solidarności wierzyciel wybiera, od kogo żąda zapłaty (art. 366 KC). Pozwanie obu naraz daje jednak tytuł przeciwko dwóm majątkom.
Czy potrzebuję zgody wykonawcy, żeby zgłosić się inwestorowi? Nie. Zgłoszenia może dokonać wykonawca albo sam podwykonawca. Wystarczy pismo ze szczegółowym przedmiotem robót doręczone inwestorowi przed ich rozpoczęciem.